美国房地产虚火难降 泡沫形成加速

发布日期:2021-05-26 21:07   来源:未知   阅读:

    进入2021年,美国房地产市场虚火不降,仍在一直走高。4月份,美房屋价格持续攻破高点,大交易额成交增加,但总体销售平和下滑,高房价负面影响凸显。

    房价持续冲破记录

    新冠肺炎疫情肆虐美国已经一年多,房地产成为少数增长强劲的市场,从前一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计,其追踪的美国183个大都市中,99%的地区在2021年第一季度涌现了房价上涨气象,其中89%的地方房屋价格呈现了两位数的跃升。

    房屋售价不断冲破新高。2021年4月,现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%,达到31.92万美元,为1989年以来的最高水平;二手房售价中值同比增长了19.1%,至34.16万美元,年度涨幅和价格中值均创历史新高。

    房价创出历史最大升幅抑制了购房交易。NAR公布的数据显示,4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%,折合年率585万套,为10个月来最低水平,连续第三个月降低。只管如此,因为借贷本钱保持在历史低位,二手房销量仍高于疫情前的程度。

    NAR首席经济学家劳伦斯·云说,高房价创纪录几乎发生在所有的市场上,即使房屋销售温和下降,人们仍可能将市场描述为世态炎凉。

    房屋价格飙升起因之一是房屋的供不应求。截至4月底,市场上共有116万套房屋待售,比去年同期下降20.5%。按照目前的速度,2.4个月就能够消化这些库存,低于一年前的4个月。房地产经纪人以为,房源不足5个月的供应都属于供给弛缓。

    全美房地产经纪公司Redfin预计,2021年美国的屋宇销售额将达到创纪录的2.53万亿美元,同比增长17%,这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

    地产泡沫加速造成

    今年1月,CoreLogic的数据就显示,全美房价正以2006年以来的最快速度增添。在西雅图、凤凰城跟圣地亚哥等城市,房价涨幅更是远超全美平均水平。

    路透的考核显示,预计今年美国房价将上涨10.6%,2022年将上涨5.6%,这远高于2月预计的5.7%和4.6%。

    美国的房地产在2008年经历了金融风暴的袭击,大幅下跌,某些地域的房价两年内腰斩,房价跌得最厉害的地区,比喻拉斯维加斯的很多房屋的价格跌了七成。但自2011年以来,房地产市场逐步复苏。以二手房为例,2011年时的房价大抵在17万美元左右,此后逐年回升,10年内简直增长了约八成,到达31万美元。

    此轮房价上涨总体根源是各国央举动刺激经济普遍履行的“超低利率”,尤其是新冠肺炎暴发以来,利率进一步下行,流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为,极低的利率和大范畴的政府刺激措施推动了楼市强劲的须要。

    据统计,自2020年疫情以来,30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一,降至2.9%左右,处于1971年以来最低水平。

    房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际的一份报告显示,全美房产估值偏高5.5%。这份报告指出,"就业增加放缓、失业率仍然处于高位,这些因素无奈支撑持续的房价上涨。

    约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席实行官约翰·伯恩斯表示,目前有近五分之一已售房屋的买家买房不是用来自住,这将使美国房屋永恒性的变得更加昂贵。他预计房价在去年11%的涨幅基础上,今年将会上涨12%,2022年还将再上涨6%,房价增长的速度类似于2004年跟2005年。

    诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒忠告称,他担心市场上一些最热门的交易正在形成泡沫,其中包括房地产市场的泡沫。席勒表示,实际房价素来不这么高过,这令人担忧。席勒不认为央行政策可以阐明这所有,他认为有一些对市场社会学的货色正在发生。席勒发现,在从前30年里,房价好像推进了新屋动工,这种模式再次浮现。席勒也认为,房价在一年内可能不会下跌。席勒还表现,目前的房价走势也让人想起了2003年,也就是开始下跌的前两年。他指出,这种下滑是逐渐发生的,房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

    负面影响渐次显现

    由于房价上涨,屋宇可累赘性已经出现降落。美国全国房地产开发商协会的数据显示,全美约60%的家庭无奈支付一套价钱位于当前房价中位数的新房。

    劳伦斯·云说,“价格突然上涨正在影响人们的包袱才干,特别是首次置业者。因为库存不足已经对市场产生了影响,始终上涨的成本使良多家庭面临着被挤出市场的事实。”

    今年以来,建筑商也开端受到劳能源、材料和已开发土地缺乏的影响。主要起因是市场广泛预期需要会随着疫苗的普遍接种而更为强劲,这令木材和其余资料价格飞涨。此外,钢铁进口关税也增长了建造成本。根据最新的生产者价格数据,4月份木材价格同比上涨89.7%。4月份新建住宅动工数下降9.5%,至折合年率157万套,低于预期的170万套。

    在高盛看来,住房引发的长期通胀即将暴发。高盛分析师罗尼·沃克忠告称,全美住房缺少将在至少多少年内推动房价大幅上涨,而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年,房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。